Ispezione pre-acquisto a Lisbona, da chi ha passato 25 anni in cantiere. In 48 ore, una relazione tecnica che ti mostra cosa pagherai dopo l'acquisto — e cosa puoi negoziare prima di firmare il compromesso (CPCV).
Dal primo contatto alla decisione d'acquisto informata, in un processo semplice che rispetta i tuoi tempi del compromesso.
Inviami indirizzo, tipologia e scadenza. In 24 ore ricevi un preventivo personalizzato e una proposta di data.
Ispezione completa in loco con termografia, drone, video-ispezione e misurazione dell'umidità. Durata media: 2 a 3 ore.
In 48 ore. Analisi sistema per sistema, classificazione chiara delle anomalie, stime dei costi e tre leve concrete per negoziare.
In ogni ispezione verifico dalla struttura dell'edificio alle finiture interne. Ogni anomalia rilevata viene fotografata, classificata per gravità e accompagnata da una stima del costo.
Fessure strutturali, cedimenti, giunti di dilatazione. Distinguere il cosmetico dal critico.
Ispezione aerea con drone. Stato delle tegole, grondaie, infiltrazioni attive via termografia.
Misurazione superficiale dell'umidità, termografia di infiltrazioni nascoste, analisi dell'origine.
Quadro, differenziali, certificazione. Termografia dei punti caldi.
Pressione di rete misurata, materiali delle tubature, scarichi e drenaggio.
Stato, tenuta, condensa, perdite termiche. Quantifica in euro ciò che pagherai in riscaldamento.
Umidità nascosta, infiltrazioni iniziali, isolamenti difettosi, ponti termici, tubature con perdite. Problemi che una visita normale non rileva mai — e che costano migliaia riparare dopo il rogito.
Attrezzatura HIKMICRO con precisione fino a 0,1 °C — la stessa classe usata dai periti industriali.
Rileva umidità sotto la pittura e isolamenti difettosi senza forare o aprire muri.
Ogni anomalia rilevata viene fotografata, annotata e verificata con igrometro a contatto.
Al termine dell'ispezione ricevi una relazione tecnica di 15 pagine, utilizzabile subito per decidere — o per negoziare con il venditore.
Prezzo unico per tipologia, con trasferta inclusa fino a 30 km da Lisbona, ispezione completa in loco con tutta l'attrezzatura e relazione tecnica entro 48 ore.
Monolocali e bilocali fino a 60 m². Ispezione tipica: 2 ore.
Appartamenti familiari da 60 a 120 m². Ispezione tipica: 2,5 ore.
Appartamenti T4 o ville fino a 200 m². Ispezione tipica: 3 ore. Oltre, preventivo personalizzato.
Trasferta. Fino a 30 km da Lisbona inclusa. Oltre, 1 € per km. Raggio massimo: 100 km da Lisbona. Per immobili fuori raggio, contattami.
Ho costruito case per 25 anni. Ho rifatto coperture, aperto muri, sostituito intere colonne di edifici degli anni '60. Ho visto lavori buoni. Ho visto lavori fatti per vendere in fretta. E ho visto gente comprare casa senza sapere cosa c'era dietro la pittura fresca.
Oggi faccio il percorso inverso. Invece di costruire, ispeziono ciò che è costruito — e dico alle persone cosa stanno davvero comprando. Sono indipendente: non lavoro per il venditore, non lavoro per la banca, non ho accordi con agenzie. Lavoro solo per te.
Decisioni di questa portata meritano lo sguardo di chi è stato dall'altra parte. Chi non ha mai costruito una casa non sa dove cedono. Io lo so.
Domanda che ricevo in quasi tutte le prime conversazioni. Risposta breve: no. La lunga è in questa tabella.
In Francia, il venditore deve consegnare fino a dodici diagnosi tecniche prima di qualsiasi firma. In Belgio, ogni impianto elettrico antecedente al 1981 deve essere controllato da un organismo accreditato. In Portogallo, da gennaio 2024, nemmeno il comune verifica che ciò che si vende corrisponda a quanto autorizzato.
| Paese | Cosa deve consegnare il venditore | Cosa succede senza ispezione |
|---|---|---|
| Francia | Fino a 12 diagnosi tecniche (DDT) | I tribunali si aspettano diligenza dall'acquirente |
| Belgio | Controlli elettrico, suolo, energetico, urbanistico | L'acquirente si assume la regolarizzazione |
| Danimarca | Nulla per legge — ma senza relazione il venditore risponde 10 anni | Quasi nessuno compra senza relazione |
| Svezia | Certificato energetico | L'acquirente perde il diritto di reclamo |
| Portogallo | Certificato energetico | Vizi occulti: la prova spetta all'acquirente |
In nessuno di questi paesi l'ispezione dell'acquirente è obbligatoria per legge. In tutti tranne uno, il sistema spinge perché avvenga.
Fonti: Notaires de France, Dewaele, Justitsministeriet (DK), HelpMyCash, DL 10/2024 portoghese. Informazione generale, non parere legale.
No. E non è obbligatoria in nessun paese europeo. Ciò che varia è quanto si richiede al venditore: in Francia fino a dodici diagnosi; in Belgio, controllo elettrico obbligatorio. In Portogallo, dal 2024, il venditore consegna solo il certificato energetico. La verifica dello stato della casa è interamente dell'acquirente.
No. Nei mercati più maturi — Danimarca, Svezia, Paesi Bassi, Regno Unito — l'ispezione non è obbligatoria ma è prassi, perché la legge rende caro non farla: il venditore danese senza relazione risponde dieci anni dei difetti; l'acquirente svedese che non ispeziona perde il diritto di reclamo. In Portogallo, né la legge né la cultura ci spingono.
Puoi, ma devi provare che il difetto esisteva già, che non era rilevabile e che hai reclamato in tempo. Senza ispezione, l'unica prova è la tua parola. Con una relazione datata, misurazioni e foto, hai la documentazione dello stato dell'immobile il giorno della visita. Questa informazione non costituisce consulenza legale.
No. La perizia della banca esiste per proteggere la banca — conferma se l'immobile vale il denaro prestato. Non ispeziona impianti, non diagnostica umidità, non verifica copertura o struttura. L'ispezione Inspecta esiste per proteggere i tuoi soldi, e la relazione resta con te.
Di solito: preventivo in 24h, ispezione fissata 3-7 giorni dopo (secondo disponibilità del venditore) e relazione consegnata 48h dopo la visita. Totale medio: 7-14 giorni.
Per urgenze (compromesso a scadenza breve), mi impegno ad accelerare — contattami.
L'ideale è ispezionare prima del compromesso — è lì che hai il massimo potere negoziale. Ma anche tra compromesso e rogito è ancora utile: puoi rinegoziare, chiedere riparazioni o, in casi estremi, recedere tramite clausole risolutive.
Il mio consiglio: non arrivare mai al rogito senza sapere cosa stai comprando.
È un segnale da considerare. I venditori legittimi di solito accettano — un'ispezione riuscita accelera la vendita. I rifiuti ripetuti coincidono con problemi nascosti.
Quando chiedo di entrare con il cliente, lo faccio in modo cortese e professionale. In 9 casi su 10, il venditore accetta.
Sì, è l'uso più comune. La relazione include un capitolo con tre leve concrete di negoziazione, con stime basate su valori di mercato. Difficile per un venditore contestare numeri tecnici con foto e riferimenti documentati.
La relazione Inspecta è un parere tecnico privato, basato su 25 anni di esperienza pratica in edilizia. Serve per la decisione di acquisto e per la trattativa stragiudiziale.
Una perizia giudiziaria è svolta da un perito nominato dal tribunale, iscritto a elenchi ufficiali. Se serve una prova in sede giudiziale, il passo successivo alla relazione Inspecta è richiedere una perizia formale — la nostra relazione fa da base.
Sì. Ispeziono in un raggio di 100 km da Lisbona — comprende la riva sud, ovest fino a Caldas da Rainha, nord fino a Santarém e parte dell'Alentejo. Oltre 30 km da Lisbona, si aggiunge 1 € per km.
Per immobili fuori raggio, contattami e valutiamo.
Scrivo di ciò che vedo in cantiere, con il linguaggio di chi è nei cantieri da 25 anni. Senza gerghi legali, senza allarmismi.
Cosa esige l'Europa prima del rogito — e cosa il Portogallo non esige più dal 2024. Francia, Belgio, Danimarca, Svezia, Paesi Bassi e Spagna, a confronto con il Portogallo.
Dal 2024, non è più obbligatorio presentare la licenza d'uso al rogito. Lo Stato ha smesso di verificare — e il rischio è passato tutto al compratore. Spiego cosa è cambiato e come proteggersi.
Un PDF di 15 pagine con l'elenco completo di ciò che verifico in ogni ispezione, organizzato per sistema. Include i 5 segnali che fanno riconsiderare l'acquisto e gli errori più comuni nell'analisi di un immobile. In email in pochi secondi.
Compila il modulo con i dati dell'immobile che stai valutando. In 24 ore ricevi un preventivo personalizzato e una proposta di data.
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