Porque é que em Portugal ninguém verifica?

Em França, quem vende uma casa tem de entregar até doze diagnósticos técnicos antes de assinar seja o que for. Na Bélgica, a instalação elétrica tem de ser controlada por um organismo acreditado. Na Dinamarca, quase nenhuma casa muda de mãos sem um relatório de estado. Em Portugal, desde janeiro de 2024, nem a câmara municipal verifica se o que se vende corresponde ao que foi licenciado.

Este artigo explica como chegámos aqui, o que fazem os outros países europeus e porque é que, em Portugal, a única pessoa que verifica alguma coisa antes da escritura é o comprador — se quiser.

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1. O que mudou em 2024

Até ao fim de 2023, uma escritura de compra e venda de habitação exigia dois documentos que funcionavam como um filtro mínimo de qualidade: a licença de utilização e a ficha técnica de habitação. Não eram inspeções, mas obrigavam o vendedor a provar que o imóvel tinha sido aceite pela câmara e descreviam as suas características construtivas.

O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro — o chamado "Simplex Urbanístico" — eliminou essa exigência. A intenção era desburocratizar. O efeito prático foi outro: a verificação de conformidade entre o imóvel construído e o projeto licenciado deixou de ser feita por qualquer entidade pública no momento da venda.

Isto tem uma consequência que raramente é dita com clareza: o risco transferiu-se integralmente para o comprador. Uma marquise fechada sem licença, um sótão transformado em quarto, uma área real diferente da caderneta predial — nada disto é detetado por ninguém no processo. O notário confere identidades e registos, não paredes.

Portugal é, tanto quanto conseguimos apurar, o único país europeu que nos últimos anos reduziu o nível de verificação na transação imobiliária.

2. O que fazem os outros

Convém desfazer um mito: em nenhum país europeu a inspeção técnica contratada pelo comprador é legalmente obrigatória. O que varia — e varia muito — é o que se exige ao vendedor e quão caro fica, para o comprador, não investigar.

França — o regime mais exigente

O vendedor francês tem de anexar à promessa de venda um Dossier de Diagnostic Technique (DDT), que pode reunir até doze documentos previstos no Código da Construção: chumbo, amianto, térmitas, estado da instalação elétrica e de gás, desempenho energético, medição Carrez, riscos naturais e tecnológicos, entre outros. Cada diagnóstico tem prazo de validade e é feito por técnico certificado e segurado. Sem o dossier completo, a venda pode ser anulada.

Mesmo assim, o DDT não é um levantamento do estado do edifício. Não cobre fissuração, humidades, cobertura ou canalização. Protege contra riscos sanitários, não contra obras mal feitas.

Bélgica — eletricidade e solo obrigatórios

Na Bélgica, qualquer venda de habitação exige um atestado de solo por parcela cadastral, o certificado energético (PEB/EPC), a informação urbanística e — para instalações anteriores a 1 de outubro de 1981 — um controlo da instalação elétrica feito por organismo acreditado, a expensas do vendedor. Se a instalação for reprovada, o comprador tem 18 meses para a regularizar. Segundo a rede Century 21, nove em cada dez instalações de casas à venda não estão conformes.

Dinamarca — voluntário na lei, universal na prática

O modelo dinamarquês é o mais interessante para quem pensa no mercado português. Desde 1996, o vendedor só fica libertado da responsabilidade por defeitos físicos se o comprador receber, antes de assinar, um relatório de estado do edifício (tilstandsrapport), um relatório da instalação elétrica e uma proposta de seguro de transferência de propriedade. Nada disto é obrigatório — mas um vendedor que não o faça responde pelos defeitos durante dez anos. Resultado: a esmagadora maioria das transações tem relatório.

Suécia — o dever de investigar

A lei sueca impõe ao comprador um dever estrito de investigação (undersökningsplikt). Quem não inspeciona não pode depois reclamar defeitos que uma inspeção adequada teria detetado. A inspeção não é obrigatória; simplesmente, quem não a faz fica sem proteção.

Países Baixos — obrigatória quando há garantia pública

A bouwkundige keuring é obrigatória para hipotecas com garantia nacional (NHG) e os bancos exigem-na em casas antigas ou com sinais de degradação. O contrato-modelo de compra inclui por defeito uma cláusula resolutiva por inspeção; quem a retira tem de o declarar por escrito. Custa entre 300 e 750 euros.

Espanha — verificação do edifício, não do fogo

Em toda a Espanha é obrigatório o certificado energético. A cédula de habitabilidade só é exigida em nove comunidades autónomas. A Inspección Técnica de Edificios (ITE) aplica-se a edifícios com mais de 45 anos (30 em Madrid), mas é uma inspeção do edifício, contratada pelo condomínio — não diz nada sobre o estado do apartamento que se compra.

Alemanha, Itália, Reino Unido — pouca lei, muita prática

Nenhum destes países tem inspeção estatutária. A Alemanha exige o certificado energético; a Itália exige conformidade urbanística e certificado energético, com prazos para reclamar vícios ocultos contados em dias. No Reino Unido, só a avaliação do banco é obrigatória — mas o survey independente é prática corrente há décadas, com uma profissão regulada (RICS) e três níveis de relatório padronizados.

3. O padrão

Quando se põe tudo lado a lado, aparece um padrão claro:

Os mercados mais maduros não resolveram o problema com uma lei que obriga a inspecionar. Resolveram-no de duas maneiras: ou obrigam o vendedor a revelar (França, Bélgica), ou tornam caro não investigar (Dinamarca, Suécia). Portugal não faz nem uma coisa nem outra.

4. Porque é que em Portugal ninguém verifica

Há três razões, e nenhuma delas é a falta de problemas nas casas.

Primeira: a cultura do "está tudo bem". Em Portugal, pedir uma inspeção antes de comprar ainda é lido como desconfiança em relação ao vendedor ou ao agente. Em Londres ou Copenhaga é apenas o passo seguinte depois da oferta aceite.

Segunda: ninguém no processo tem incentivo para verificar. O agente imobiliário é pago quando a venda se faz. O banco avalia para garantir o crédito, não para proteger o comprador — a avaliação bancária é uma estimativa de valor, não um diagnóstico técnico. O notário confere documentos. O vendedor, compreensivelmente, não vai apontar os problemas da sua própria casa.

Terceira: a lei portuguesa protege mal quem não investigou. O regime dos vícios ocultos existe, mas exige provar que o defeito já existia, que não era detetável e que foi reclamado nos prazos legais. Na prática, um comprador que não inspecionou chega ao tribunal com pouca mais prova do que a sua palavra. Quem inspecionou tem um relatório datado, medições e fotografias.

5. O que isto significa para quem compra

Se está a comprar casa em Portugal, a situação é esta: o Estado deixou de verificar, o mercado nunca verificou, e a lei pune quem não verifica. Não há nenhuma entidade entre si e a escritura cujo trabalho seja garantir que o que compra corresponde ao que lhe foi descrito.

Isto não é um argumento para não comprar. É um argumento para fazer o que os compradores dinamarqueses, suecos, holandeses e britânicos fazem há décadas sem que ninguém os obrigue: antes de assinar o contrato-promessa, pôr alguém do seu lado a olhar para a estrutura, a cobertura, a eletricidade, a canalização, a humidade e a conformidade documental — e a dizer-lhe quanto custa resolver o que encontrar.

Um relatório de inspeção não serve para desistir da compra. Na maioria dos casos serve para a fazer bem: negociar o preço com números fundamentados, exigir obras ou cláusulas no CPCV, e saber exatamente onde vai o dinheiro nos primeiros 24 meses.

Em Portugal, essa pessoa não é obrigatória. Por isso mesmo, é a única que vai verificar.

Este artigo tem fins informativos e reflete a leitura do autor sobre os regimes europeus e portugueses à data de publicação. Não constitui aconselhamento jurídico. Para questões legais sobre uma transação concreta, consulte um advogado ou solicitador.