Comprar casa depois do DL 10/2024: o que mudou e o risco que passou para si

Desde 2024, comprar casa em Portugal mudou de uma forma que a maioria dos compradores nem deu conta. Uma alteração legal discreta tirou ao Estado um passo de verificação — e transferiu esse risco, por inteiro, para quem compra. Aqui está o que mudou, em linguagem de quem anda nas obras há 25 anos.

O que era preciso antes de 2024

Até ao final de 2023, quando comprava uma casa, o vendedor era obrigado a apresentar na escritura dois documentos: a licença de utilização (que confirma que o imóvel pode ser habitado e corresponde ao que foi licenciado) e a ficha técnica de habitação.

Não era uma garantia perfeita — já lá vou — mas era um filtro. Pelo menos o documento tinha de existir e de ser mostrado. Se não existisse, a escritura emperrava, e isso obrigava a tratar do assunto antes de a casa mudar de mãos.

O que o DL 10/2024 mudou

O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro — conhecido como Simplex Urbanístico — entrou em vigor em 2024 com 26 medidas para acelerar o licenciamento e reduzir burocracia. Uma das mais simbólicas, e a que mais afeta quem compra casa, foi esta:

O objetivo é legítimo: tornar as transações mais rápidas e desentupir as câmaras. O efeito colateral é que desapareceu o último ponto em que alguém, fora do comprador, olhava para a conformidade do imóvel.

Onde é que isto se torna um problema seu

Sem essa verificação, é perfeitamente possível comprar — e assinar a escritura de — um imóvel que tem:

• Obras feitas sem licença (uma divisão acrescentada, uma casa de banho nova, um sótão convertido)
• Uma área real diferente da que está na caderneta predial e na câmara
• Uma marquise ou varanda fechada que nunca foi declarada
• Alterações à fachada ou à estrutura que não constam de lado nenhum

O problema não é só técnico. A partir do momento em que assina, o problema passa a ser seu. É você quem terá de regularizar — ou demolir — aquilo que o anterior dono fez.

A verdade que poucos lhe dizem: antes também não era garantia total

Sou construtor há 25 anos e prefiro ser honesto consigo, mesmo que isso enfraqueça o argumento. Mesmo antes do DL 10/2024, a verificação feita na escritura era superficial. O notário não ia a casa medir nada — limitava-se a confirmar que o documento apresentado "parecia" válido. Nunca houve ninguém a garantir que a casa correspondia mesmo ao projeto.

Por outras palavras: as escrituras antigas também não lhe davam segurança urbanística completa. A diferença é simples mas importante — antes o documento pelo menos tinha de existir e ser mostrado; agora nem isso. O filtro era fraco, mas existia. Deixou de existir.

Quanto custa, na prática, descobrir tarde demais

Regularizar uma obra não licenciada pode custar desde algumas centenas de euros (uma marquise simples, num edifício com bom histórico) até dezenas de milhares, dependendo da dimensão da intervenção e da disposição da câmara. Em casos extremos — raros, mas legalmente possíveis — pode haver ordem de demolição da parte irregular.

E o pior não é o valor. É o momento em que descobre: já depois de ser dono, já com o crédito assinado, já sem poder negocial nenhum.

Como se proteger antes de assinar

A boa notícia é que o risco é totalmente gerível — desde que faça o trabalho que o Estado deixou de fazer. Antes de assinar o CPCV (e muito antes da escritura):

1. Peça a licença de utilização ao vendedor, mesmo já não sendo obrigatória. Um vendedor que a tem, mostra-a sem problemas. A hesitação é, por si só, um sinal.
2. Compare a caderneta predial com a área real. Se os metros quadrados não batem certo, há quase sempre uma obra não declarada por trás.
3. Procure alterações. Marquises fechadas, divisões acrescentadas, sótãos convertidos, anexos. Tudo o que parece "a mais" face à planta original merece uma pergunta.
4. Peça as atas de condomínio dos últimos anos. Revelam obras estruturais, derramas e problemas do edifício que ninguém lhe vai contar voluntariamente.
5. Faça uma inspeção técnica pré-compra. É a forma mais completa de saber o que está realmente a comprar — antes de ser tarde.

Este artigo tem fins informativos e reflete a leitura do autor sobre o Decreto-Lei n.º 10/2024 à data de publicação. Não constitui aconselhamento jurídico. Para questões legais sobre uma transação concreta, consulte um advogado ou solicitador.